Lo sfratto è un procedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino (conduttore) di riconsegnare e rilasciare l'appartamento al proprietario (locatore). I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali. In presenza di uno di tali motivi, il proprietario li comunica al conduttore a mezzo di raccomandata a.r., all’esito della quale, ovvero se la stessa resta senza alcun riscontro, è necessario procedere con la procedura di sfratto vera e propria. In primo luogo al conduttore dovrà essere notificato un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, con il quale viene invitato a comparire dinanzi al Giudice competente per una certa data di udienza, scelta dal difensore del locatore, tenendo conto del fatto che tra la data della notifica e quella dell’udienza così come individuata devono intercorrere termini liberi non inferiori 20 giorni. La competenza è del Tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto (art. 661 c.p.c.).

Alla prima udienza può accadere che: a) l’intimato non compare (art. 663 c.p.c.): il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva (che ha effetto dopo 30 giorni dalla data della sua apposizione); b) l’intimato compare: - non si oppone (art. 663 c.p.c.): il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva; - si oppone senza prova scritta (art. 665, 1 co. c.p.c.: il giudice su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (ordinanza immediatamente esecutiva). Ai sensi dell'art. 667 c.p.c. il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale (con ordinanza di mutamento del rito 426 c.p.c.); - si oppone con prova scritta: il giudice su istanza del locatore non pronuncia ordinanza di rilascio e ai sensi dell'art. 667 c.p.c., dispone la prosecuzione della causa nel merito, previa ordinanza di mutamento del rito 426 c.p.c..

Si precisa che per le locazioni abitative, l'art. 55, co. 2, della L. 392/78, prevede la possibilità per il conduttore di richiedere un termine (definito termine di grazia), cioè un periodo di tempo entro il quale saldare i suoi debiti nei confronti del locatore ed adempiere alle obbligazioni contrattuali, in genere 3, 4 o 6 mesi. Il termine di grazia, tuttavia, è concesso solo nei casi di locazioni abitative e non commerciali e può essere prorogato per un periodo superiore ai 6 mesi nel caso in cui l’inquilino sia un ultrasessantacinquenne, un disoccupato, un disabile o un cassaintegrato. In tal caso, il giudice rinvia ad una nuova udienza per verificare se la morosità è stata sanata. Nel caso in cui invece, il termine di grazia non venga chiesto o non venga concesso, il Giudice stabilirà il periodo di tempo entro il quale l’inquilino dovrà provvedere al rilascio dell’immobile (di solito, un periodo che va dai tre ai quattro mesi). Pertanto, se nella seconda udienza (in caso di concessione del termine di grazia), il locatore dichiara ancora una volta il persistere della morosità nonostante i 90 gg. concessi, chiederà che venga pronunciata ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione. Se alla data del rilascio il conduttore non va via parte l'esecuzione. A questo punto lo sfratto convalidato, dopo essere stato mandato alla cancelleria del Tribunale, diventa esecutivo e si procederà alla notifica dell’ordinanza, dell’atto di precetto di rilascio, del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c. e, infine, si accederà nell’immobile con l’ufficiale giudiziario ai fini del rilascio coattivo.

a cura dell'Avv. Tiziana Angelillis