Maggiori tutele per l’acquirente di un immobile ancora da costruire: chi è intenzionato, infatti, ad acquistare un immobile “su carta” potrà contare sul controllo delle condizioni effettuato direttamente dal notaio. Sarà lui infatti a ricoprire il ruolo di “garante della legalità” nella fase preliminare della conclusione del contratto di compravendita. La novità è stata definitivamente approvata dal Senato con il Ddl 2681 che prevede, all’articolo 12, la delega al Governo ad adottare disposizioni a tutela di coloro che acquistano un immobile “sulla carta”, disciplinati dalla legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005. Il destinatario di tali tutele, è, appunto, l’acquirente individuato come colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire – ovvero- che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno. Quanto al costruttore, la legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Chiarire i destinatari della norma è fondamentale per rendersi conto delle tutele ulteriori introdotte per l’acquirente nonché per i nuovi obblighi che gravano sulla parte imprenditoriale: la novità introdotta dal decreto riguarda la fase preliminare del contratto di compravendita, così come qualunque atto avente le medesime finalità, che dal momento dell’entrata in vigore della norma, dovrà essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata, mettendo così il notaio nella condizione di essere tenuto al controllo della legalità di due obblighi che gravano sul costruttore verso il promissario acquirente: quello di consegnare una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005) e, a conclusione dei lavori, della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 del Dlgs 122/2005). I due obblighi suddetti erano già stati posti in capo al costruttore, ma non sempre era stato da questi rispettato, con conseguenti gravi pregiudizi in danno dell’acquirente il quale, peccando a volte di eccessiva buona fede, si era fidato delle assicurazioni, verbali o meno, fornitegli dal costruttore stesso. Infine, il decreto dispone che, l’inadempimento dell’obbligo della polizza da parte del costrutture, comporterà la nullità relativa del contratto, che solo l’acquirente potrà fare valere

(fonte: IlSole24Ore).

a cura del Rag. Luca Zichella